ASPEK HUKUM RUMAH SUSUN
A. Pengertian
Dalam UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun memberikan pengertian Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat, yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam arah horizontal dan vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat memiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan apa yang disebut “bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.
Bagian-bagian yang dapat dimiliki dan sigunakan secara terpisah disebut satuan rumah susun (SRS). SRS harus mempuyai sarana penghubung ke jalan umum, tanpa mengganggu dan tidak boleh melalui SRS yang lain. Sedangkan hak milik SRS disebut dengan hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas SRS tertentu, HMSRS yang meliputi juga hak pemilikan apa yang di atas disebut tadi bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. Semua merupakan satu kesatuan yang tidak dapat terpisahkan dengan pemilikan SRS yang bersangkutan.
Bagian bersama adalah bagian-bagian dari rumah susun yang dimilikibersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik SRS dan diperuntukan pemakaian bersama, seperti lift, tangga, lorong, pondasi, atap bangunan dan lain-lain.
bersama adalah sebidang tanah tertentu di atas mana bangunan rumah susun yang bersangkutan berdiri, yang sudah pasti status hak, batas-btas dan luasnya. Tanah ini seperti halnya bagian bersama, juga merupakan hak bersama semua pemilik SRS dalam bangunan Rumah susun yang bersangkutan.
Benda Bersama adalah benda-benda dan bangunan-bangunan yang bukan merupakan bagian dari bangunan gedung rumah susun yang bersangkutan, tetapi berada diatas tanah bersama dan diperuntukkan untuk pemakaian bersama. Seperti tempat ibadah, lapangan parker, pertamanan dan sebagainya.
Hak atas bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama masing-masing didasarkan atas luas atau nilai SRS yang bersangkutan, pada waktu diperoleh pemiliknya untuk pertama kali, yaitu yang disebut nilai perbandingan proposional. Selain itu sertifikat HMSRS merupakan alat bukti pemilikan SRS, sekaligus juga alat bukti pemilikan hak bersama atas tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proposional.
B. Masalah Hukum dan Pengaturannya
Masalah hokum yang sering timbul dalam hal rumah susun adalah, apabila pemilik SRS ingin menggunakan sebagian bagian dari gedung atau bangunan rumah susun tersebut. Oleh itu perlu terdapat hokum yang mengatur tentang hal ini dan rumah susun itu sendiri, sebelum adanya UU Rumah susun terdapat beberapa peraturan menteri dalam negeri yaitu PMDN no. 14 tahun 1975 tentang pendaftaran atas tanah kepunyaan bersama dan pemilkan bagian-bagian bangunan yang ada di tasanya serta penerbitan sertifikatnya. PMDN No. 4 Tahun 1977 tentang penyelenggaraan tat usaha pendaftaran tanah mengenai hak atas tanah yang dipunyai bersama dan pemilikan bagian-bagian yang ada di atasnya. PMDN No. 10 Tahun 1983 tentang tata cara permohonan dan pemberian izin penerbitan sertifikat hak atas tanah kepunyaan bersama yang disertai dengan pemilikan secara terpisah bagian-bagian padfa bangunan bertingkat.
C. Sistem Pembangunan Rumah Susun
Pembangunan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, dengan meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah yang terbatas. Dalam pembangunannya diperhatikan antara lain kepastian hokum dalam penguasaan dan keamanan dalam pemanfaatannya.
Pembangunan Rumah Susun diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), badan usaha milik daerah, Koperasi, badan usaha milik swasta yang bergerak di bidang pembangunan perumahan dan swadaya masyarakat. Penyelenggara pembangunan Rumah susun (PPRS) harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah, di mana rumah susun yang bersangkutan dibangun.
Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh Negara serta hak pengelolaan. Lokasi tanah tempat pembangunan ditunjuk oleh kepala kantor pertanahan kotamadya/Kabupaten, berdasarkan Rencana Umum/Detail tata Ruang Daerah tingkat II yang bersangkutan.
PPRS dalam mendirikan rumah susun wajib mempunyai izin medirikan bangunan (IMB) dari pemerintah tingkat II yang bersangkutan, untuk memiliki IMB wajib menyerahkan :
1. Sertifikat hak atas tanah dari tanah di atas mana akan dibangun bangunan gedung atas nama PPRS.
2. rencana Tapak, yaitu rencana tat letak bangunan yang akan dibangun.
3. Gambar rencana arsitektur, yang memuat denah dan potongan serta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan vertical dan horizontal dari tiap SRS serat lokasianya.
4. Gambar rencana struktur dan perhitungannya.
5. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas begian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.
6. gambar rencana Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air limbah dan lain-lain.
7. Nilai perbandingan proposional dari tiap SRS.
D. Hak dan Kewajiban Pemilik SRS
Hak pemilik SRS adakah sebagai berikut :
1. pemilik SRS berhak menghuni SRS yang dimilkinya serta menggunakan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama sesuai dengan peruntukannya.
2. ia juga berhak menyewakan SRS yang dimilkinya kepada pihak lain, asal tidak melebihi jangka waktu berlakunya hak atas tanah bersama yang bersangkutan.
3. HMSRS dapat beralih karena Pewarisan.
4. Juga dapat dipindahkan kepada pihak lain melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan atau legaat.
Adpun kewajiban pemilik SRS sebagai berikut :
1. Para pemilik SRS atau penghuninya berkewajiabn membentuk apa yang disebut Perhimpunan penghuni. Perhimpunan Penghuni merupakan badan huku, yang bertugas mengurus kepentingan bersama para pemilik SRS dan penghuninya. Perhimpunan Penghuni tersebut dapat menunjuk atau membentuk suatu badan pengelola, yang bertugas melaksanakan pemeliharaan dan pengopersian peralatan yang merupakan milik bersama.
2. Pembiayaan kegiatan perhimpunan penghuni dan badan pengelola ditanggung bersama oleh pemilik SRS dan para penghuni, masing-masing sebesar imbangan menurut nilai perbandingan proposionalnya.
3. Jika jangka waktu hak atas tanah bersama berakhir, para pemilik SRS berkewajiban untuk bersama-sama mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan atau hak Pakai atas bangunan yang bersangkutan.
E. Sistem Penjualan SRS
Orang yang membeli SRS berarti menjadi pemegang HMSRS. Selain meliputi pemeilikan secara individual SRS yang belinya, HMSRS meliputi juga hak bersama tas tanah bersama yang bersangkutan. Maka dengan sendirinya pembeli SRS harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas atanah bersama tersebut.
Apabila tanah untuk membangun rumah susu berupa tanah hak milik maka yang boleh membelinya terbatas apada perorangan warga Negara Indonesia tunggal dan badan-bvadan hokum tertentu yang dimungkinkan menguasai tanah tersebut. Sedangkan kalau berstatus Hak Guna Bangunan selain warga Negara Indonesia , terbuka juga bagi badan-badan hokum Indonesia. Bagi orang asing yang berkedudukan di Indobesia dalam arti bertempat tinggal di Indonesia dan badan hokum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, terbuka kemungkinan untuk menjadi pemilik SRS.
SRS-SRS baru boleh mulai dijual, jika pembangunan fisik rumah susun yang bersangkutan dan segala bagian serta peralatan perlengkapannya sudah selesai seluruhnya, sesuai dengan IMB yang diterbitkan serat dipenuhinya segala persyaratan administrative.
Penjualan SRS wajib dilakukan di hadapan PPAT, yangb bertugas membuat aktanya.jualbeli tersebut diikuti dengan pendaftaran pemindahan haknya pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat HMSRS yang bersangkutan.
A. Pengertian
Dalam UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun memberikan pengertian Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat, yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam arah horizontal dan vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat memiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan apa yang disebut “bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.
Bagian-bagian yang dapat dimiliki dan sigunakan secara terpisah disebut satuan rumah susun (SRS). SRS harus mempuyai sarana penghubung ke jalan umum, tanpa mengganggu dan tidak boleh melalui SRS yang lain. Sedangkan hak milik SRS disebut dengan hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas SRS tertentu, HMSRS yang meliputi juga hak pemilikan apa yang di atas disebut tadi bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. Semua merupakan satu kesatuan yang tidak dapat terpisahkan dengan pemilikan SRS yang bersangkutan.
Bagian bersama adalah bagian-bagian dari rumah susun yang dimilikibersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik SRS dan diperuntukan pemakaian bersama, seperti lift, tangga, lorong, pondasi, atap bangunan dan lain-lain.
bersama adalah sebidang tanah tertentu di atas mana bangunan rumah susun yang bersangkutan berdiri, yang sudah pasti status hak, batas-btas dan luasnya. Tanah ini seperti halnya bagian bersama, juga merupakan hak bersama semua pemilik SRS dalam bangunan Rumah susun yang bersangkutan.
Benda Bersama adalah benda-benda dan bangunan-bangunan yang bukan merupakan bagian dari bangunan gedung rumah susun yang bersangkutan, tetapi berada diatas tanah bersama dan diperuntukkan untuk pemakaian bersama. Seperti tempat ibadah, lapangan parker, pertamanan dan sebagainya.
Hak atas bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama masing-masing didasarkan atas luas atau nilai SRS yang bersangkutan, pada waktu diperoleh pemiliknya untuk pertama kali, yaitu yang disebut nilai perbandingan proposional. Selain itu sertifikat HMSRS merupakan alat bukti pemilikan SRS, sekaligus juga alat bukti pemilikan hak bersama atas tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proposional.
B. Masalah Hukum dan Pengaturannya
Masalah hokum yang sering timbul dalam hal rumah susun adalah, apabila pemilik SRS ingin menggunakan sebagian bagian dari gedung atau bangunan rumah susun tersebut. Oleh itu perlu terdapat hokum yang mengatur tentang hal ini dan rumah susun itu sendiri, sebelum adanya UU Rumah susun terdapat beberapa peraturan menteri dalam negeri yaitu PMDN no. 14 tahun 1975 tentang pendaftaran atas tanah kepunyaan bersama dan pemilkan bagian-bagian bangunan yang ada di tasanya serta penerbitan sertifikatnya. PMDN No. 4 Tahun 1977 tentang penyelenggaraan tat usaha pendaftaran tanah mengenai hak atas tanah yang dipunyai bersama dan pemilikan bagian-bagian yang ada di atasnya. PMDN No. 10 Tahun 1983 tentang tata cara permohonan dan pemberian izin penerbitan sertifikat hak atas tanah kepunyaan bersama yang disertai dengan pemilikan secara terpisah bagian-bagian padfa bangunan bertingkat.
C. Sistem Pembangunan Rumah Susun
Pembangunan rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, dengan meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah yang terbatas. Dalam pembangunannya diperhatikan antara lain kepastian hokum dalam penguasaan dan keamanan dalam pemanfaatannya.
Pembangunan Rumah Susun diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), badan usaha milik daerah, Koperasi, badan usaha milik swasta yang bergerak di bidang pembangunan perumahan dan swadaya masyarakat. Penyelenggara pembangunan Rumah susun (PPRS) harus memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah, di mana rumah susun yang bersangkutan dibangun.
Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh Negara serta hak pengelolaan. Lokasi tanah tempat pembangunan ditunjuk oleh kepala kantor pertanahan kotamadya/Kabupaten, berdasarkan Rencana Umum/Detail tata Ruang Daerah tingkat II yang bersangkutan.
PPRS dalam mendirikan rumah susun wajib mempunyai izin medirikan bangunan (IMB) dari pemerintah tingkat II yang bersangkutan, untuk memiliki IMB wajib menyerahkan :
1. Sertifikat hak atas tanah dari tanah di atas mana akan dibangun bangunan gedung atas nama PPRS.
2. rencana Tapak, yaitu rencana tat letak bangunan yang akan dibangun.
3. Gambar rencana arsitektur, yang memuat denah dan potongan serta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan vertical dan horizontal dari tiap SRS serat lokasianya.
4. Gambar rencana struktur dan perhitungannya.
5. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas begian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.
6. gambar rencana Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air limbah dan lain-lain.
7. Nilai perbandingan proposional dari tiap SRS.
D. Hak dan Kewajiban Pemilik SRS
Hak pemilik SRS adakah sebagai berikut :
1. pemilik SRS berhak menghuni SRS yang dimilkinya serta menggunakan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama sesuai dengan peruntukannya.
2. ia juga berhak menyewakan SRS yang dimilkinya kepada pihak lain, asal tidak melebihi jangka waktu berlakunya hak atas tanah bersama yang bersangkutan.
3. HMSRS dapat beralih karena Pewarisan.
4. Juga dapat dipindahkan kepada pihak lain melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan atau legaat.
Adpun kewajiban pemilik SRS sebagai berikut :
1. Para pemilik SRS atau penghuninya berkewajiabn membentuk apa yang disebut Perhimpunan penghuni. Perhimpunan Penghuni merupakan badan huku, yang bertugas mengurus kepentingan bersama para pemilik SRS dan penghuninya. Perhimpunan Penghuni tersebut dapat menunjuk atau membentuk suatu badan pengelola, yang bertugas melaksanakan pemeliharaan dan pengopersian peralatan yang merupakan milik bersama.
2. Pembiayaan kegiatan perhimpunan penghuni dan badan pengelola ditanggung bersama oleh pemilik SRS dan para penghuni, masing-masing sebesar imbangan menurut nilai perbandingan proposionalnya.
3. Jika jangka waktu hak atas tanah bersama berakhir, para pemilik SRS berkewajiban untuk bersama-sama mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan atau hak Pakai atas bangunan yang bersangkutan.
E. Sistem Penjualan SRS
Orang yang membeli SRS berarti menjadi pemegang HMSRS. Selain meliputi pemeilikan secara individual SRS yang belinya, HMSRS meliputi juga hak bersama tas tanah bersama yang bersangkutan. Maka dengan sendirinya pembeli SRS harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas atanah bersama tersebut.
Apabila tanah untuk membangun rumah susu berupa tanah hak milik maka yang boleh membelinya terbatas apada perorangan warga Negara Indonesia tunggal dan badan-bvadan hokum tertentu yang dimungkinkan menguasai tanah tersebut. Sedangkan kalau berstatus Hak Guna Bangunan selain warga Negara Indonesia , terbuka juga bagi badan-badan hokum Indonesia. Bagi orang asing yang berkedudukan di Indobesia dalam arti bertempat tinggal di Indonesia dan badan hokum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, terbuka kemungkinan untuk menjadi pemilik SRS.
SRS-SRS baru boleh mulai dijual, jika pembangunan fisik rumah susun yang bersangkutan dan segala bagian serta peralatan perlengkapannya sudah selesai seluruhnya, sesuai dengan IMB yang diterbitkan serat dipenuhinya segala persyaratan administrative.
Penjualan SRS wajib dilakukan di hadapan PPAT, yangb bertugas membuat aktanya.jualbeli tersebut diikuti dengan pendaftaran pemindahan haknya pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat HMSRS yang bersangkutan.
Comments